最近楼市圈的新闻，莫过于4月28日中央政治局会议对楼市的定调。从之前的着力稳定变成努力稳定。
有人问这一字之差，到底啥意思？是不是要放松调控、刺激楼市了？
其实这次调控的新信号，核心不是放松刺激，也不是放任上涨，而是从应急救市转向长效治理，从盖新房、扩规模转向改旧房、提品质，彻底告别过去靠楼市拉经济的旧模式，进入稳字当头的阶段。
4月28日会议明确，努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新，首次将稳楼市与城市更新并列。再加上深圳、珠海、济南、青岛等多地密集出台新政，优化限购限贷、推进以旧换新、提高公积金额度。
3月70个大中城市中，新建和二手住宅价格环比上涨的城市数量均大幅增加，一季度线上住宅成交创三年新高，核心城市豪宅市场呈现V字形复。
那怎么解读这些信号呢？
简单说，着力稳定是急着救市，比如之前市场下行压力大，政策集中发力、全面放松，核心是快速止住下跌势头，而努力稳定淡化了短期目标。
因为楼市已经不再是经济增长的排头兵，政策既要守住不发生系统性风险的底线，也要避免房价暴涨暴跌，让楼市回归理性。
换句话说，未来不会再出现全民炒房，房价翻倍的时代，也不会放任楼市持续下行。
而这次中央会议最关键的变化之一，就是把稳楼市和城市更新紧密绑定，意味着未来稳楼市，不再只靠放松限购、降利率等需求端刺激，而是更多靠盘活存量资产、提升住房品质来托底。
通俗点说，以前调控是鼓励盖更多新房，现在是把老房子改好。比如推进城中村改造、老旧小区加装电梯、适老化改造，鼓励收购存量商品房改造为保障性住房，消化积压库存。
“努力稳定”的另一层意思，是下放调控权限，彻底告别全国统一调控模式。
中央不搞一刀切，而是让地方根据自己的库存、人口、供需情况，自主决定限购放松、利率调整、公积金优化等政策。
所以未来不同城市的楼市走势，会出现冷热分明的局面，例如一线及强二线城市（比如上海、深圳、杭州），人口流入多、库存低，政策会侧重优化限购、支持改善、提升品质，适度增加优质供给，房价会保持平稳，甚至出现温和回暖。
而三四线城市及县城，库存高、人口流出多，政策会侧重去库存、控增量，甚至将存量商品房改为保障房，避免盲目开发，房价很难有上涨空间。
从最新市场数据也能看出这种分化：一季度浙江、广东、江苏三大经济强省的成交规模占全国近四成，上海、深圳的套均成交价领跑全国，而部分三四线城市的库存仍在高位。
从个人角度来看，一方面，政府加大保障性住房供给，鼓励地方收购存量商品房用作公租房、共有产权房，解决新市民、青年人的住房困难，兜底刚需。
另一方面，支持合理的改善型需求，延续换房退税优惠、优化公积金政策、放宽改善型购房认定，让有换房需求的家庭能从容置换。
对普通购房者来说，最实在的红利就是购房成本降到了历史低位。
目前，首套房5年以上公积金贷款利率仅2.6%，商业贷款利率低至3.0%-3.1%，比2021年普遍5%以上的利率低了不少。
算一笔账，比如贷款120万、30年等额本息，利率从2.85%降到2.6%，总利息能省下5.7万元，月供减少158元，对工薪家庭来说，相当于好几年的物业费。同时，多数城市首套房首付最低降至15%，二套房降至25%。
但要注意，这种支持只针对刚需和改善，投机炒房依然被严格禁止。政策明确，严禁资金违规流入房地产领域，延续房地产融资白名单制度，只支持优质房企的合理融资需求。
对房企来说，行业洗牌会持续加剧。
那些高杠杆、高周转、只靠盖新房赚钱的房企，会逐步被淘汰；而那些聚焦品质、注重运营、积极参与城市更新和保障性住房建设的房企，会迎来新的发展机遇。
对整个行业来说，楼市将进入低增速、低波动的新模式，市场会更加理性，住房品质会持续提升。
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